虹口区在实践中逐步形成了“政府主导、办企合一、市场化运作”的北外滩开发机制模式。
北外滩开发建设的发令枪打响之后，这片热土正备受瞩目，也越来越展现出新面貌、新格局。日前，市政府批复同意《北外滩地区控制性详细规划》，总面积约4平方公里。
社会舆论普遍认为，北外滩新一轮规划是上海1990年启动陆家嘴规划建设后最大规模、最大能级、最大手笔的方案。记者了解到，即便在今年疫情期间，仍有70多家国内外知名开发商和重量级企业先后与虹口区洽谈，已有67个项目、超过300亿元的投资汇聚到北外滩。
7月8日，虹口区委书记吴信宝在十届区委十一次全会上表示，虹口区在学习研究了伦敦金丝雀码头、纽约曼哈顿、东京丸之内等国际顶尖地区的开发机制和模式以及浦东陆家嘴、前滩和徐汇滨江等兄弟区的成功经验后，在实践中逐步形成了“政府主导、办企合一、市场化运作”的北外滩开发机制模式。
基于实际情况和集约高效原则
“北外滩之所以采取这样的开发机制模式，是基于实际情况和集约高效原则。”北外滩开发建设办公室主任、虹口区副区长周嵘告诉记者，“和陆家嘴当年开发时以工业、农业用地转型为主不同，北外滩目前承担大量的居住功能，还有1.5万户旧改任务，有很多建成区域，地下空间也比较复杂；加上其作为上海‘黄金三角’中最后发展的一角，发展要求很高，需要政府主导协调的事情很多。”
北外滩规划效果图
据了解，目前上海市牵头成立了市北外滩地区开发建设领导小组，全市18家相关单位作为小组成员，按照“一事一议”的方式，统筹指挥调度全市资源推进北外滩开发建设。虹口区建立了北外滩开发建设办公室，书记和区长抓总，下设综合组、规划组、项目组、宣传推介组、招商组、专家联络组等六个工作组，统筹全区资源力量推进北外滩开发建设。
虹口区区长胡广杰表示，北外滩开发办和北外滩集团实行“一体化”管理和运作。北外滩开发办作为开发建设主体，全面推动落实市领导小组的各项决策部署；北外滩集团作为操作平台，对北外滩区域内每一个项目的进度、质量进行严格把控，对区域内公共设施、公共空间、二层连廊及商务楼宇等进行统一管理。
充分发挥市场作用，通过“招拍挂”等方式，将北外滩区域地块出让给不同市场主体，确保每一块土地都能“找到好人家、卖个好价钱、出个好作品、形成好功能”。并积极引导社会资本、专业机构参与北外滩的规划、建设、招商和管理，更多依靠市场力量推进开发建设。
在市里的大力支持下，目前北外滩剩余25个旧改地块全部纳入市区合作，市属国企全面参与北外滩旧区改造和开发建设，较大地缓解了阶段性资金压力。另一方面，有效发挥市场主体作用，让更多懂建设和运营的市场主体参与开发建设。通过“办企合一”减少了管理层级、缩短了决策链，使北外滩开发办和北外滩集团职责更加清晰、衔接更加畅通、运行更加高效。
为了举全区之力，虹口对全区各部门、各街道参与北外滩开发建设进行绩效考核，根据在北外滩开发建设中承担任务和关联度，对机关部门设置60%—10%共五档考核权重，对街道设置50%—5%共三档考核权重，由开发办对各单位考核内容进行评分；对所抽调干部的考核，开发办行使80%的考核权，干部所在部门行使20%的考核权，从而形成“人人都有任务，人人都要担责，没有旁观者，没有局外人”的氛围。
汇集全球智慧，土地出让采取“三带三含”方式
每一栋楼宇都是智能的，每一栋楼宇都是会“呼吸”的，每一栋楼宇都是“绿色”的，每一栋楼宇都是通达的。这是北外滩规划中的美好愿景。
为了让其落地，全面提升北外滩区域品质品位，并把塑造区域功能作为北外滩的主攻方向，打造核心竞争优势。在规划及功能设计上，不断被提及的是“汇集全球智慧”。
北外滩开发办常务副主任刘俊介绍，开发办组建了北外滩开发建设专家委员会，在北外滩核心区域的建筑形态和功能设计上，与日建、甘斯勒、福斯特等全球顶级建筑设计事务所进行沟通。围绕做优做强区域功能，已依托专业力量开展了北外滩专项规划研究。
在公共空间及二层连廊专项规划上，由华建集团和法国景观设计事务所ter联手，预计7月底形成成果。在地下空间专项规划上，由华建集团主要负责，预计7月底形成成果。在产业功能策划上，通过与高力国际、德勤中国、戴德梁行等世界顶级策划机构合作，围绕总部经济、涉外经济、产业集聚、科技创新等功能开展专项研究，力争尽快形成专项成果。
在精细化管理上，邀请同济大学伍江教授牵头进行总课题研究，同步开展交通、电力、综合管廊、海绵城市、导视系统等多个子课题研究，预计7月底形成调研成果。在资金平衡上，委托仲量联行开展北外滩土地价值及区域发展前景研究，对区域发展定位、土地价值、整体平衡联动等方面提出优化建议，已形成终期成果。
“我们依托专家团队，对标东京丸之内的地下空间，分析其优势和弊端，结合北外滩实际形成提升、超越；对标参考纽约高线公园、英国the tide公园，规划北外滩6万公顷的中央公园，这样的例子很多。”刘俊说。
值得一提的是，依托“一体化开发”的理念，北外滩坚持整体规划布局、滚动开发。虹口区规土资源局局长程军说：“北外滩正在做的，是征收与规划同步谋划、规划与土地出让同步推进、土地出让与项目建设同步计划，确保各地块在空间功能上顺畅衔接、在建设品质上高度统一。”
北外滩规划效果图
为了确保规划引领，北外滩把牢土地出让的“门槛”，采取“三带三含”方式，即“带附加图则、带设计要求、带绿色建筑标准、含地下空间、含二层连廊、含交通优化”，确保北外滩每一个地块都能符合区域整体功能和形态规划。程军告诉记者：“这是土地出让中的一次创新集成，需要业主方的大力配合。预计今年北外滩核心区域中，将建480米高新地标的91号地块将完成出让，其它地块同步推进。今明两年北外滩出让的地块将达10余幅，绝大多数为商办功能。”
让人民群众在“家门口”感受城区的温度
“北外滩开发建设中，将遵循以人民为中心的发展思想，即从规划、建设到服务、管理，方方面面都要回应人民需求、尊重人民首创、依靠人民力量。”吴信宝表示。
在北外滩规划公示过程中，收到了数百条群众的建议。很多人都对北外滩很有感情，尤其是滨江岸线。周嵘说：“我们将尽最大努力使得北外滩岸线更加靓丽，在贯通的基础上进一步优化其功能，要把最好的环境留给居民。”
北外滩是中央活动区，强调文商融合、居职融合、水绿融合。未来，一方面，将面向全球集聚资源、面向高端夯实产业、面向未来深化创新、面向市场扩大开放，另一面，会以更优的供给满足人民需求，把更多的公共服务设施镶嵌到区域的开发中，既注重普惠均衡，又关注多元多样，既解决群众最期盼、最迫切的问题，又满足不同群众品质化、个性化的需求，让人民群众在“家门口”、于细微处感受到城区的温度。
为了绣出一流的区域治理品牌，目前北外滩正在积极推进高标准全要素市政市容提升工程，统筹做好绿化、彩化、亮化、美化等工作。呵护好“窄马路、小街坊，适宜人居”的区域形态，让每一步都是风景、每一个转角都充满惊喜，让人“来了还想来，来了就不想走”。
规划开发建设北外滩，必须“敬畏历史”。在吴信宝看来，只有融合新与旧、传统与现代，打造好“海上方舟”主题区域，讲好北外滩故事，形成更多让人可亲可近的文化地标，才能让海派文化、红色文化、江南文化交相辉映，让人们在城市也能“诗意地栖居”。
为此，由北外滩开发办牵头，目前形成了五大类27项重点任务以及28项日常任务，涵盖规划研究、旧区改造和土地出让、重大工程、核心功能塑造、宣传推介等方面，明确了时间表、路线图，以“今天再晚也是早、明天再早也是晚”“日事日清、日清日毕”的精神状态，坚持挂图作战、挂责求效。在市委市政府的坚强领导下，虹口人有信心、有决心、有能力肩负起北外滩开发建设的历史重任，实现“三年出形象、五年出功能、十年基本建成”的目标。
资料：上观新闻
上观号作者：上海虹口